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Steuerspartipps - Miethaus verkaufen oder schenken?

Was tun, wenn man in der glücklichen Lage ist, ein Mietshaus an den Nachwuchs weitergeben zu können? Ein Steuerberater hilft dabei, die zu erwartende Steuerbelastung der Steuererklärung, natürlich auf legalem Wege, so gering wie möglich zu halten.

Wirklich sinnvoll ist hier der Gang zum Steuerberater des Vertrauens, dieser Fachmann hat die Tipps und Ratschläge, die eine wirkliche Ersparnis in der Steuererklärung bringen. Beim oben angeführten Fall muss bei der Schenkung das Kind die Abschreibungen ertragssteuerlich weiterführen in der Steuererklärung. Ein Umstand, der vor allem bei niedrigen Abschreibungen, welche bei älteren Mietshäusern der Regelfall sind, dazu führt, dass nur geringe Ausgaben anfallen und die Steuerbelastung hoch ist. Dies kann verhindert werden, indem der Nachwuchs das Gebäude zum Verkehrswert kauft, statt die Schenkung anzunehmen. Diese Anschaffungskosten kann der Käufer jetzt auf die abschreibungsfähige Gebäudesubstanz und auf Grund und Boden verteilen. Durch den höheren Gebäudewert entstehen für das Kind als Käufer damit höhere Abschreibungen, diese berechtigen zur Freistellung eines Teils der Mieteinnahmen von der Ertragssteuer. Auch für die verkaufenden Eltern ergibt sich im Regelfall, wenn die Immobilie zumindest zehn Jahre in ihrem Besitz war, eine Befreiung von der Spekulationssteuer. Der Kaufpreis selbst kann von den Eltern gestundet oder als Darlehen vergeben werden. Wichtig ist, dass eine Besicherung der Forderung genauso erfolgt , wie wenn der Kaufvertrag mit einem fremden Dritten abgeschlossen wurde (Fremdvergleich). Die Konditionen und Vereinbarungen müssen daher formgültig, eindeutig und klar sein. Auch sollte der Verkehrswert mittels Gutachten eines vereidigten Sachverständigen dokumentiert werden. Zum Fremdvergleich gehört unter anderem eine Sicherung des Verkäufers durch Grundfandrechte und ein üblicher Darlehensvertrag. Der Steuerberater sollte bei all diesen Schritten eingebunden sein, damit bei der jeweiligen Steuererklärung alle Angaben korrekt erfolgen.

Ein weiterer Vorteil dieser Immobilienübergabe ist der Umstand, dass die Eltern als Darlehensgeber nach einigen Jahren auf einen Teil ihres Darlehens verzichten können. Innerhalb von zehn Jahren sind bis zu Euro 400.000 pro Elternteil und Kind frei von Schenkungssteuer.

Autor: Reiner Aust, Steuerberater